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　　根据设计方案ღღღ◈，项目拟建1栋24F高层住宅+3栋5-6F住宅ღღღ◈，房源共计175套ღღღ◈！从项目总图上提供的数据来看ღღღ◈，24F高层是三梯五户ღღღ◈，层高可能会有3.1米ღღღ◈，中间三户北侧有连廊ღღღ◈，首层局部有架空ღღღ◈；5-6F住宅为精装叠墅产品ღღღ◈。

　　大华•静安年华售楼处电线.31%ღღღ◈，折合楼板价92659元/㎡ღღღ◈。装修标准不小于5000元/㎡ღღღ◈。

　　地块位置ღღღ◈：东至永乐苑ღღღ◈、规划111-24地块ღღღ◈，南至永乐苑ღღღ◈，西至沪太路ღღღ◈，北至规划111-20地块ღღღ◈。

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　　bღღღ◈、二级市场ღღღ◈：开发商获得土地后ღღღ◈，投入一定的奖金建设ღღღ◈，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）ღღღ◈；

　　17ღღღ◈、楼花ღღღ◈：指已经动工建造ღღღ◈，但尚未建成的楼宇ღღღ◈、房屋ღღღ◈。即指图纸上的楼宇ღღღ◈，处于建筑施工的最初阶段ღღღ◈，离交房时间长ღღღ◈，价格优惠ღღღ◈，买了后又可转卖ღღღ◈，赚差价ღღღ◈。

　　指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式ღღღ◈。即购房者在购房时ღღღ◈，向银行提出担保的质押文件ღღღ◈，在银行审核通过后ღღღ◈，取得房屋总价的部分贷款ღღღ◈，依抵押约定ღღღ◈，按期按时间段向银行偿还贷款本息酷游KU游ღღღ◈，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押ღღღ◈，住房ღღღ◈：七成二十年ღღღ◈；门面ღღღ◈：五成十年或六年十年）ღღღ◈。

　　“全称住房公积金”ღღღ◈，指城镇住房制度改革中ღღღ◈，国家机关ღღღ◈、国有企业ღღღ◈、城镇集体企业ღღღ◈、外商投资企业ღღღ◈、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的ღღღ◈，专项用于住房消费的资金（门面不行）ღღღ◈。缴存比例ღღღ◈：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％ღღღ◈，有条件的城市ღღღ◈，可以适当提高缴存比例ღღღ◈；缴存方式ღღღ◈：一是由职工个人缴存ღღღ◈；二是由职工所在单位缴存ღღღ◈；

　　包括ღღღ◈：Aღღღ◈、征地和拆迁补偿费ღღღ◈；Bღღღ◈、勘察设计和前期工程费ღღღ◈；Cღღღ◈、建安工程费ღღღ◈；Dღღღ◈、住宅小区基础设施建设费ღღღ◈；Eღღღ◈、管理费ღღღ◈；Fღღღ◈、贷款利息ღღღ◈；Gღღღ◈、税金ღღღ◈；

　　指住宅各层面平中ღღღ◈，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中ღღღ◈，一般不采用使用面积来计算价格）ღღღ◈。

　　指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积ღღღ◈，由两部分组成ღღღ◈：一）室内外楼梯ღღღ◈、内外廊ღღღ◈、公共门厅ღღღ◈、通道ღღღ◈、电梯ღღღ◈、配电房ღღღ◈、设备层ღღღ◈、设备用房ღღღ◈、结构转换层ღღღ◈、技术层ღღღ◈、空调机房ღღღ◈、消防控制室ღღღ◈、为整栋楼层服务的值班警卫室ღღღ◈，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间ღღღ◈、电梯机房ღღღ◈、水箱间等ღღღ◈；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积ღღღ◈。公用建筑面积分摊系数ღღღ◈：公用建筑面积／套内建筑面积之和ღღღ◈。

　　套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数

　　总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3ღღღ◈，高层为5ღღღ◈，超高层为7ღღღ◈，别墅为0.3-0.45左右ღღღ◈、容积率越低ღღღ◈，居家环境越好ღღღ◈、单价高ღღღ◈、品质高ღღღ◈；容积率越高ღღღ◈，单价低ღღღ◈、品质低）

　　指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比ღღღ◈。公式ღღღ◈：植被垂直面积／占地面积＊100％

　　所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例ღღღ◈。新区建设中不应低于30％ღღღ◈，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶ღღღ◈、晒台的人工绿地）ღღღ◈。

　　套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

　　指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱ღღღ◈，适合大规模工业化施工ღღღ◈，效率较高ღღღ◈，承重墙在梁柱ღღღ◈，墙面可以自由打通ღღღ◈。其次还有ღღღ◈：砖木结构ღღღ◈、钢筋混凝土ღღღ◈、框简结构ღღღ◈、钢体结构等ღღღ◈。

　　指房屋能够维持正常使用的年限ღღღ◈，与设计的标准ღღღ◈、建筑的材料ღღღ◈、施工质量ღღღ◈、使用状况ღღღ◈、维护保养相关ღღღ◈。钢筋结构ღღღ◈：60-80年砖混结构ღღღ◈：40-60年砖木结构ღღღ◈：30-50年其他ღღღ◈：15年以下

　　1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）1公顷＝15亩1亩＝667平方米

　　低层住宅为ღღღ◈：1-3层多层住宅为ღღღ◈：4-6层中高层住宅ღღღ◈：7-9层高层住宅为ღღღ◈：10-30层超高层住宅为ღღღ◈：40层以上

　　在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施ღღღ◈，房屋建筑的活动ღღღ◈。它包括从定点选址到交付使用的全过程ღღღ◈，由征地与拆迁安置ღღღ◈、规划设计ღღღ◈、供水ღღღ◈、排水ღღღ◈、供电ღღღ◈、通电讯ღღღ◈、通道路ღღღ◈、绿化ღღღ◈、房屋建设等多项内容组成ღღღ◈。

　　由买得土地使用权的发展商ღღღ◈，对土地进行平整ღღღ◈，修路铺设上下水管道及热力网ღღღ◈，然后建造各类房屋以及公共设施海霞树小说网ღღღ◈。

　　包括取水工程ღღღ◈、输水工程ღღღ◈、净水工程ღღღ◈、配水管网（上下水道）ღღღ◈，排水管网（下水道）ღღღ◈、污水处理ღღღ◈、排放工程ღღღ◈。

　　指农村劳动群众集体经济组织ღღღ◈，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有ღღღ◈、使用ღღღ◈、收益和处分的权利ღღღ◈。

　　指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义酷游KU游ღღღ◈。法律意义ღღღ◈：土地所有者将土地当成自己的财产ღღღ◈，并将其实行占有ღღღ◈、垄断ღღღ◈、拥有对土地支配的权利ღღღ◈。

　　2）首期购房款（不低于30％ღღღ◈，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件ღღღ◈；3）购房者或配偶单位的工资收入证明ღღღ◈；

　　符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额ღღღ◈。1）职工购买ღღღ◈、建造ღღღ◈、翻修ღღღ◈、大修自住住房ღღღ◈；

　　3）投入工程总建设资金达到20％以上（不含土地出让金）ღღღ◈；4）施工进度已明确ღღღ◈，交房日期已明确ღღღ◈；

　　它是一个精彩ღღღ◈、特殊的ღღღ◈、无处不销售ღღღ◈、人人都使用ღღღ◈、升值空间大ღღღ◈、有趣ღღღ◈、自由ღღღ◈、有成就感ღღღ◈、锻炼人ღღღ◈，上不封顶收入的一个较灵活ღღღ◈、广泛ღღღ◈、综合性的一个行业ღღღ◈。

　　五声四语ღღღ◈：迎客声---称呼声---致谢声---送客声反对四语ღღღ◈：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语

　　称之购买圈或商势圈ღღღ◈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量ღღღ◈，对顾客吸引而形成的一定范围或区域ღღღ◈。分为ღღღ◈：核心商圈ღღღ◈：以大型商场为中心ღღღ◈，人口占60-80％ღღღ◈，价格高ღღღ◈；次级商圈ღღღ◈：拥有客户占20％ღღღ◈；

　　1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值ღღღ◈，DTP指数ღღღ◈、房地产政策ღღღ◈、法律法规）ღღღ◈；2）影响房地产因素ღღღ◈：开发商实力ღღღ◈、经济态度ღღღ◈、地段ღღღ◈、交通ღღღ◈、周边环境ღღღ◈、配套设施ღღღ◈、绿化海霞树小说网ღღღ◈、升值ღღღ◈、政府规划ღღღ◈、潜力ღღღ◈、客户定位ღღღ◈、产品设计ღღღ◈、物业管理ღღღ◈、市场供求海霞树小说网ღღღ◈、品牌ღღღ◈、销售技巧ღღღ◈、自然环境不可复制ღღღ◈；

　　5）影响商铺ღღღ◈：升值潜力ღღღ◈、地段ღღღ◈、交通ღღღ◈、配套ღღღ◈、市场ღღღ◈、定位（业态定位）ღღღ◈、消费群ღღღ◈、品牌ღღღ◈、人流量ღღღ◈、物业管理ღღღ◈。针对每一个铺位影响因素ღღღ◈：位置ღღღ◈、面积（面积小ღღღ◈、面积消费群体多ღღღ◈，价格高）ღღღ◈、楼层ღღღ◈、铺型（柱ღღღ◈、开间ღღღ◈、阻挡）海霞树小说网酷游KU游ღღღ◈、配套设施ღღღ◈。

　　1）当你与客户谈判时ღღღ◈，客户感兴趣时ღღღ◈，你递上名片客户对你印象深ღღღ◈，认知度ღღღ◈；2）当客户快要起身时ღღღ◈，递上名片ღღღ◈，你的客户会准确记住ღღღ◈，认知你ღღღ◈；

　　b）配套调查ღღღ◈：内部配套ღღღ◈、周边环境配套ღღღ◈、功能配套ღღღ◈；c）价格调查ღღღ◈：销售价格ღღღ◈、均价ღღღ◈、不同楼层差价ღღღ◈、付款方式ღღღ◈、租金价格（临街与内街价格）ღღღ◈；

　　具体调查方式ღღღ◈：问卷ღღღ◈、街访（入户走访海霞树小说网酷游KU游ღღღ◈、单层ღღღ◈、左手入门ღღღ◈、双手右手入门）ღღღ◈、专家访谈ღღღ◈、市场客户访谈ღღღ◈；

　　风水宝地ღღღ◈：依山伴水ღღღ◈，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍ღღღ◈。阴ღღღ◈：山之南ღღღ◈、水之北ღღღ◈；阳ღღღ◈：山之北ღღღ◈、水之南ღღღ◈；龙椅之地ღღღ◈：绿色是生命色ღღღ◈；中纬度ღღღ◈：夏吹东南风ღღღ◈、西南风）

　　土地使用证ღღღ◈、房产证（集资房是没有产权证的ღღღ◈，福利房是有产权证ღღღ◈，可以转让ღღღ◈，在国家允许的年限内可以转让ღღღ◈、出租）ღღღ◈。

　　环境ღღღ◈：周边所表现的元素ღღღ◈：生态ღღღ◈、人文ღღღ◈、地理ღღღ◈、交通ღღღ◈。一个楼盘的环境包括ღღღ◈：绿化ღღღ◈、交通ღღღ◈、密度ღღღ◈、配套设施ღღღ◈、日照ღღღ◈、朝向ღღღ◈。

　　1）加权比较法ღღღ◈：在价格上及对手比较加X％或减X％ღღღ◈，不超过1ღღღ◈；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡ღღღ◈；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡ღღღ◈；

　　2）盈亏平衡法3）经验评估法ღღღ◈：根据以往经验来测标ღღღ◈，价格阻力位针对顾客来说ღღღ◈，内容包括ღღღ◈：均价ღღღ◈、起价（作用ღღღ◈，降低入市门槛ღღღ◈、一般是低开高涨ღღღ◈，只对于大型楼盘ღღღ◈、而小规模楼

　　盘不宜采用低开高走）ღღღ◈、最高价（最好的楼层肯定是最高价）ღღღ◈、垂直价格（一般金三银四铜五铁六ღღღ◈，超过27米空气质量越差）ღღღ◈、价格的可塑性（有品牌价值的空间）ღღღ◈、目标价格（自我实现的价格）ღღღ◈。

　　1）土地出让金ღღღ◈：三通一平ღღღ◈、拆迁酷游KU游ღღღ◈、安置费ღღღ◈、勘查设计费（了解地质结构）ღღღ◈；2）公共基础设施费（统称土地成本）ღღღ◈；

　　营销手法ღღღ◈：营销突围ღღღ◈，侧翼进攻ღღღ◈，通路卡位ღღღ◈，最多客户消费场所ღღღ◈。如俱乐部ღღღ◈、酒吧ღღღ◈、歌舞厅ღღღ◈、高尔夫ღღღ◈、通过派人进入上述场所与期接触ღღღ◈、吸引顾客ღღღ◈、实行营销ღღღ◈，节省广告费及其它费用ღღღ◈。

　　声明ღღღ◈：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写ღღღ◈，除焦点官方账号外ღღღ◈，观点仅代表作者本人ღღღ◈，不代表焦点立场ღღღ◈。

　　建筑面积约360㎡合院户型ღღღ◈，作为合院的主力户型ღღღ◈，以少而精的理念塑造出强烈的生活仪式感ღღღ◈，仅69席为家族生活塑造典范ღღღ◈。建筑面积约410㎡合院户型ღღღ◈，以全社区仅22套的稀缺姿态ღღღ◈，将生活与社交完美融合ღღღ◈。南北通透双联阳台

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